文旅案例分享：日本酒旅行业投融建管退浅析

大家好，我是老卜。有幸能够在今天和大家交流。我是2020年在日本进行酒旅不动产类的投资运营，希望这次分享能够给诸位提供一些参考。

PART1

日本地产背景情况

先来说下日本地产目前整体的情况。

日本近十年房地产市场，在“安倍经济学”下，包括宽松的货币政策、灵活的财政政策和结构性改革这三个部分，在一揽子政策的刺激下，日本一定程度上摆脱了长期以来的通缩局面，实现了通货再膨胀。市场出现了温和的恢复，体现在地价和房价的稳定上涨。

现在越来越多的外国投资者开始涌入日本的不动产市场。特别是在东京等大城市，外国投资者对于高品质的商业和住宅物业表现出了浓厚兴趣。从表面上看，这是一个和当年国内似曾相识的画面。

如果要定义一个日本酒旅不动产投资，最核心的关键字，到底是什么让投资者蜂拥而至，我认为是“安定”。

和国内不同，日本的市场化租赁概念可以追溯到江户时代，甚至很多法令、产业配套和市场规则都沿用至今，本地人和海外投资者都遵循着这些规则。

安定稳健，极少的政策变化，这个底层逻辑支撑了日本酒旅不动产至今在投资者眼中的地位。

PART2

酒旅投资市场情况

日本的酒旅投资，虽然有时会收到经济波动的影响，但总体上呈现出较为稳健的发展势态。除了本地的一批长期投资者，随着日本政府放宽对外国投资者的限制，外国投资近几年也开始增多。甚至我们国内的投资客几乎买下整条街道。

“激烈活跃”是我对整个市场的形容。

日本的酒旅投资市场，完全跟着市场需求前行，除了政府的土地价格等官方参考外，资产的交易价格，往往是通过收益率、租金情况、客房数量等信息进行计算。

拿数据说话，根据每年不动产成交数据汇总后，日本政府都会公开土地价格情况。从数据上来看，最值得投资的前5位城市如下，当然每个城市的投资特点也不同。

东京是资产价格较高，但收益比较低，适合寻求资产保值而不太看重现金流的投资者，原则上东京23区都值得投资。

大阪、名古屋等则相反，大阪更适合喜好现金流收入的投资者，通常资产保值较东京都来说稍弱，通过其丰厚的月收现金流来对冲风险。

这些地区内还有个别人口净流出的区域，以后有机会的话再做详细分享。

Location永远是最重要的，人流量很大程度决定了投资物件的好坏。我们可以通过维基了解到各个地铁车站的人流情况。

有的车站甚至可以追溯到昭和初期，这很大程度帮助我们对附近人口流入流出、存量情况有一个可观的分析。

一般客流量超过3万的，绝对是好的投资区域。

可以看到，他的流量数据最早可以追溯到1948年。

PART3

日本酒旅投资和国内的差异

下面我举几个例子

-读懂收益资产参数

有的收益物件会写“想定收益10%”，这些数字通常都会很漂亮，有点类似国内投资的财务预测。再详细查看，你会发现，现在的入住率还很低，需要很好的经营才有可能达到介绍里说的10%。

通常来说客人带来的所有收入，都是我们的现金流，日本也叫CF。但这只是表面收入，实际上要扣除管理费、税金、保险费等等指出以后的“实际回报率”再真正浮现。通常这两个回报率的差值会达到2～3%左右。

-看懂日本城市地图

有些地块靠近海边，无敌海景。但可能他面临海啸风险和腐蚀，每月的保险和维修储备金的支出就会比内陆的建筑更高。再有，关西地区虽然少有地震，但个别地区地势较低会有水淹的风险。这些在考察的时候都需要注意。

-了解建筑法法规

日本有着容积率、建避率、公道占用等等要求，一块100平米的土地到底可以建造大面积，都需要把每个参数看懂。

曾经遇到过一个朋友，买了一块80平米的商业用地，在建造时被政府告知其土地由于贴近马路需要往里退12米（类似于我们的红线、蓝线），再结合80%的建避率，这样一来80平米的土地仅仅只能建造32平米的楼板面积，一块商业用地仅能建造小型民宿。

如果一开始，中介就先进行土地调查，给客户充分的决策依据，这样的事就可避免发生。靠谱的不动产业者，都会把每个问题和客户说明。

-购买地产商业保险

日本几乎所有的不动产，特别是东京都地区，都会购买商业保险。地震频发，房屋毁坏的损失都是可以得到保险公司的赔付的。甚至在运营期间也需要添置各类保险来保障突发情况的损失。相比我们国内来说，比较少见的。

PART4

日本酒旅固定资产种类

说说几种常见的：

1、住宅房地产投资：包括普通公寓、高级公寓、独立房屋和别墅等住宅物业的投资。这种投资通常以长期出租或短期出租（如民宿、短租）为主要目的。这些资产的规模1000～40000万日元不等。

2、酒店与旅游房地产投资：包括酒店、度假村和旅游地产等旅游相关物业的投资。这些资产的规模基本在4亿日元以上。

3、养老与医疗房地产投资：包括养老院、医疗诊所和医院等医疗与养老相关物业的投资。日本大的医院不多，街坊的看病问题主要靠小型诊所进行供应。因此这些医疗相关的投资近几年也很火热。但由于政府直接支付服务费用，通常有极其稳定的收入，未来退出也非常容易转手。投资金额在1000-40000万日元左右。

4、小型零售商业和配套投资：如药妆店、小型诊所、药局。在日本药局和医院是强关联，医院只负责开处方，患者必须拿着处方到大街小巷的药局买药，药局的收益也变得非常可观。投资金额3000-6000万日元起步即可开始运营。

PART5

酒旅收益资产的投资模式

酒旅收益资产的投资模式，更看好长期投资，注重长期持有、稳定的收益和地段的重要性。

资产的增长点主要来自：收益增加、土地价值增值。

根据日本国土每年的公开统计数据，土地的增长，从泡沫经济开始至今的30年中来，日本土地的价值呈现逐步增长。每年的幅度大约在0.1%～5%之间。

好的投资物件，可以长期享受8～15%甚至更高的年化收益，民宿可能更高，随着每年的土地上浮，也推动了不动产投资信托基金（REITs）。

由于本身我就有具体的中日往来业务以及今后的身份需求，我是通过经营管理签证来日本进行投资。整个签证的准备其实耗费了更多时间。

下面我介绍下主要的三种投资模式：

1、个体资产投资

以个人名义投资，不动产在个人名义名下；可多人共同投资，挑选1人代表入产证（其余人员签署私下协议），或多人都写入产证。

2、公司资产投资

不动产及其收益都在投资人的日本公司名下，想要完全自己掌控自己管理收益。

3、投资托管

只需要固定收益回报，不希望参与具体资产的管理，可多人组合投资。

无论哪种模式，都有他的优劣势所在，具体的分析可以进社群交流。

PART6

融资环节

日本的酒旅收益资产传统的融资渠道，如银行等，一般不对外国人开放，特别是持有短期签证或旅游签证的外国人。

但也有一些信用金库，通过担保的方式为外国人提供融资，利率在4%-8%（参考数据）。

PART7

建造环节

日本有完善的建造产业链，且建筑的模块化程度极高。日本土地是私有，且永久产权，土地主是外国人也不例外。

购买土地重新盖楼每天都在发生，但在整个环节里，例如牵涉到旧楼推倒会有相关法规需要遵守，需要选择专门对口的供应商等工作。

其中和周围的邻居、物业打招呼是最大问题之一。由于建造过程中对周边业主有一定影响，日本的土地私有化让业主拥有很大的权力，没有很好的关系处理，可能让整个建造终止、未来营业执照申请受困等。

例如在我的工作过程中，已经不止3次听到，游客的素质较低，邻居不堪其扰，尝试联系房东又因为语言不通或表达的歉意不够诚恳，最终投诉到管理部门。管理部门不得不马上撤销客户的民宿执照。以后再也无法申请。

又例如日本的楼间距狭小，在施工的时候，不仅要保证噪音污染，还要对周围两侧的建筑物进行墙面保护。甚至不得不为两侧的建筑物贴上厚厚的保护板，这都是额外的成本。

PART8

管理环节

日本很少有一家公司包揽N个业务，整个服务板块被分割得很细。

垃圾回收、车位租赁、清扫保洁、布草清洗、电费、水费、瓦斯、所得税等等逐一对口不同的窗口。语言不通可能在以上部分表现得不太明显，日语很多文字我们都可以基本看懂，但在和政府、客人、合作伙伴的沟通方面，会是很大问题。

甚至有时让我们无法辨认用户的好坏，例如一个长租公寓引来了一位信用不良的租客，语言问题让我们很难去通过调查、沟通进行早期辨别，日本的法律又充分保护租客和用户。因此当他入住以后，长期拖欠房租甚至躲避交租半夜逃走，这都是发生过的真实案例。

再者，日本的民宿经营许可申请繁琐来之不易，周边业主的投诉会让民宿执照瞬间作废。酒旅的各类管理系统在日本及其不完善。通常外国人会通过管理公司，和租客用户以及服务商沟通，用于筛选、管理和维护关系。

管理费一般是房屋收益的5%再*10%的消费税，日本管理公司众多，比如大阪关西地区比较大的是株式会社stride，其他大家熟知的比如大东建托、三井不动产、住友不动产、三菱地所等等。

PART9

资产未来如何退出

最后我们来讲讲资产如何退出的问题。

日本的资产一直有着很好的流动性，虽然看好长期收益，但也不乏通过买旧楼进行翻新再快速卖掉的闪电战投资客。只要是好的收益资产都会很快被卖掉，实现成功退出。

日本为了保护市场不被恶意炒卖，对于自住房和投资用物业有不同的所得税政策。对2年以内就要卖掉投资物件的业主，还会收取高额的不动产转让税，根据不动产的持有年限和收益额度而定。

持有年限较短的不动产通常会有更高的税率，税率一般在10％至50％之间。因此合理的退出时机非常重要。

今年最新消息，日本已经告别的负利时代，汇率一度走至谷底，资金效率进一步提高。90年代初泡沫经济高位上车的资产业主们，直至今日也陆续结清了贷款，放下了包袱。

大众的消费力被激活，东京23区的房价开始走高，大阪、名古屋等大城市的资产也开始增长，所以资产市场也比较活跃。

退出流程和进入流程基本类似，作为卖家，需要准备好房屋的交接材料。

通常来说，我们也需要支付3%-10%消费税的中介费，卖房以后利益部分的税金。值得注意的是，卖掉投资物的时候，企业法人的话需要有企业印章（这个一般注册日本公司都会完成）。个人名义的话复杂一些，需要公正过的个人印章。