酒店投资:第一步走错,后悔十年

酒店评论 酒店评论 苏菡 2024-04-09 10:40:54

什么是好酒店?

2023年的酒店投资市场,火得“热辣滚烫”,大量行外人涌进来“淘金”。

他们马不停蹄地找物业,一丝不苟地谈合同,在筹建时亲力亲为,有些人恨不能住在装修工地上……

可许多人的付出并未能获得相应的回报,忙活大半年,最后只开了一家赔钱的酒店。

为什么如此努力却一败涂地?

到底哪一步出了问题?

1

那些错误的选择

许多人从一开始就走错了。

酒店投资的第一步是选项目。

同样的资金和时间,投到一流、二流、三流项目上,产出是截然不同的。

项目选得好孬,直接决定投资成败。

尤其酒店投资一次性投入大,投入又都变成固定装修,既带不走也不好改,这就更要求投资人在项目落子前务必谨慎、谨慎、再谨慎,瞪大眼睛挑对项目,千万不要挑个烂桃子。

然而,这能决定生死的第一步,许多投资人却漫不经心。

有些人选项目时竟怀着此类想法:

“这家酒店转让费80万,半年房租40万,我手里120万资金正好够用,就盘它吧”

“我没干过酒店,先盘个小店找找感觉,这家店30来间客房,投入少,风险小,就它了”

“这家酒店一接手就能继续营业,省了装修改造了,就它了”

“这家店就在家门口,来回很方便,就它了”

“这家店的装修好漂亮呀,好喜欢,这简直就是我的梦中情店!就它了”

“这里的租金低,房东事儿少,就它了”

……

这类投资人选项目,不是去选成功机率最大的,风险最小的,而是去选自己偏爱的、能沾便宜的、看似省事的……

还有一些更夸张的投资人:

从看项目到拍板,总共就看了一两家店,而且也只是去现场转了两个楼层,开车在附近转了一圈……

别人选项目是百里挑一,他是二选一,这成功概率怎能比?如果运气都好到这程度了,直接去买彩票不比开酒店香?

2

走错的危害

无视酒店投资逻辑,仅凭个人好恶选项目,结果往往就是:

把本应放弃的不及格项目,纳入掌中,大张旗鼓地改造、装修,运营起来。

这就好比育苗时选了“残种”,即使能发芽,即使给足了阳光雨肥,也会因先天不足,长得病病怏怏的,很难成器。

一旦选错了项目,投资人会干得非常累。

因为不合格的项目是万坑之源。

开头如果开错了,就像扣错了衬衫的第一粒扣子,后面会步步错,不停地踩坑。

每一个坑最终都需用钱填平,小坑十几万,大坑上百万……填坑用得都是酒店未来的利润,回本时间被拉长。

如果不幸选了个重残品,后面将会为此次犯错付出沉重代价——投资人要不停地填坑、改错、补救,四下奔走求告,到处辗转腾挪,各种缝缝补补……

有可能酒店整个生命周期,十年、十二、十五年都回不了本,之前所有努力,都只是在屎上雕花。

决定做什么,比实际做什么更重要。

3

什么是好酒店

要想选对项目,首先得明白:

什么样的酒店才算好酒店?

每个投资人心中的好酒店是不一样的。

举个例子,同样手上有500万:

老猫是一个中年高管,工作动荡不安。他想用自己这些年的存款开一家小酒店,将来好有一份长期而稳定的工资外收入。他不参与经营,会加盟大连锁品牌,由店长来管理日常。他对回报率要求不高,但风险一定要低。

二狗是一个小老板,一直做各种卖卖,他开酒店没有什么情怀,一心只想赚钱。他是借亲戚的钱来开店的,所以做事亲力亲为,能省则省,务求能快速回本,他计划如果这家店利润可以,就快速开第二家、第三家,把酒店当成未来主业。

狐君是搞资本运营的,他进入酒店业,可不想只开一两家店,他要创造一种新模式、新品类,为那些存量老酒店赋能,将来开到百店千店!他现在是在打样阶段,模式走通后,会用资本的方式快速扩张。

你看,同样是酒店投资人,

有人看重安全性,有人盯着回报率;

有人想快速回本,有人要长期收益;

有人只在乎赚钱,有人更关注品牌;

有人是以小博大,有人是降纬打击……

不同的投资目标下,好项目的定义是不同的,筛选的标准也不同。

投资人首先要从自身的资金、资源出发,明确自己的投资目标,理清需求排序,确定选项目的标准。

我能投____钱,资金成本是____ ;

我拥有的资源有____;(经验、团队、关系等)

我投资最在意的是____,其次是____;

我期望的投资回报是____;(回本年限、投资回报率、品牌创建等)

我偏好的项目类型是____;(酒店定位)

我不考虑的项目类型是____?       

想不清楚就很难选得准,甚至你连让中介/朋友帮你推荐项目,都说不清需求,人家也很难精准推荐。

这就好比找媒婆介绍对象,不怕你“要求多”,就怕你“我没什么要求”,你自己都不知道要什么,媒婆怎么帮你?

4

如何选好酒店

确定了大方向,接下来就是具体选择了。

在展开具体步骤前,我们先介绍两个至关重要的原则,它们是选择的支点和天秤,直接决定选择的质量。

一是流程思维

新人做选择时,常踩的一个坑就是凭感觉直接拍板。

务必建立“调研——定位——算账——评估”的流程化思维,循序推进,基于定位假设做出财务测算,基于数据做出最终决策。

许多投资人在做选择时,常会直切“算账”环节。

他们一上来就直接内定了某个加盟品牌,然后卡着这个品牌的装修造价、平均房价、运营成本来计算收入、成本和利润,算出一个回报率。

乍看似乎没毛病。

但这些计算的依据是悬浮的,是基于投资人的主观臆断进行推测的,看似有一堆数字做证,其实经不住推敲。

在现实中,这个假设真的成立吗?

该地段和物业支撑这个品牌吗?

此处的客群能匹配这个品牌吗?

此处的酒店竞争市场格局下,这个品牌能堪当生态位吗?

缺乏了前两步(调研、定位),后面的算账都是想当然。

没有调研就不要乱建议,

没有定位就不要谈算账,

没有算账就不要瞎拍板。

“调研——定位——算账——评估”一个流程走下来,可以筛掉90%的残次品。

二是定位思维

新人做选择时常踩的另一个坑,就是碎片化决策。过于纠结局部和细节,缺乏整体考虑。

新手投资人常会流连于各种视频、直播、文章,这里搬点“攻略”,那里搬点“知识”,看似囤集了不少干货,但因为缺乏行业知识框架,这些碎片很容易流失,“一看就懂,一用就瞎”,很难真正指导决策。

更重要的是,许多信息不能孤立去看,投资人不能照搬别人的经验,需要有主动获取信息,综合分析、推理论证的能力。

举个例子,选物业有一个通识:

物业昭示性要好,宜临近主干道,不宜太过曲折深入。

大家都知道这一条吧?

但我在海口曾去过一个项目,那叫一个绕~~

业主开车带着我七拐八拐,都快晕车了,才在一个老小区的小院内停车。

但这个店的生意却很好,位置的影响甚微。

因为大片区得天独厚,酒店定位经济型,产品设计感强,客群全是年轻人,对他们来说,看着导航找酒店,这点麻烦比起酒店的高性价比,不算什么的。

你看,一个“缺点”放到适合的场景中,也许就化解了,甚至能变成优点——譬如这家店,因为位置偏僻,租金就低,酒店固定成本降下来,利润就上去了。

所以,判断项目价值时,不要陷于单一要素,要综合“场”“房”“人”“竞”四个纬度进行分析。

酒店像一株茶树,它不是孤立存在的,生长于一个小生态系统中。

酒店的“场”“房”“人”“竞”要素,如同它周遭的气候、土壤、天敌、资源,无一不影响它的生存状况,并最终决定它能选择什么样的生态位(即定位)。

而能否占据独一无二的生态位,又决定了它是否可以存活,以及存活的质量。

就好比同为绿茶,生于乳山、日照、龙井村、亚朵村,长出了截然不同的味道,卖出了天壤之别的价格。

没有100%完美的项目,好项目都是相对的。

选酒店时贯彻这两个原则,通盘考虑,分清主次,权衡取舍,并保持刻意训练,我们会很快建立自己的“投感”,选出属于自己的“真命天子”。

5

写在最后

开春后很多人追问,2024年,还适合投资酒店吗?

任何时代,总有人做得风生水起,也总有人呛死滩头。市场是不确定的,但能确定的是,当下的酒店投资生命周期和市场环境下,粗放式、赌博式的投资风格不行了。

未来能赚钱的酒店,一定是判断力和执行力的加总。

希望有志于酒店投资的你,能炼出一双火眼金睛,选对项目,受益十年。

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