投资国际中高端酒店，如何选择适配的物业？

随着经济结构的转变，地产红利的消失，城市高端的饱和，存量争夺的开启，国际酒店品牌也迎来了新的发展方向，各大酒店集团都纷纷推出自己的中高端品牌，并且凭借着其较强的品牌溢价能力备受酒店投资人关注。

结合疫后复苏的大背景，随着市场的加速回暖，酒店投资人也纷纷开始寻找新的投资机会。那么，国际中高端酒店品牌值得投资吗?选择国际中高端酒店品牌有哪些注意事项？

尽管中高端酒店是近来的热门投资赛道，但整体来看，其投资环境也面临着一定程度的挑战。尤其是物业选择方面，由于中高端酒店产品对物业选择有一定的要求，在增量市场，优质物业属于稀缺资源，找到匹配的物业有一定难度；在存量市场，不少物业结构老、形态多样化，中高端酒店改造难度大，容易增加投资成本。

因此，投资国际中高端酒店，选择大于努力，好的物业是成功的关键。

01

什么样的物业条件，

能让国际中高端酒店投资效益最大化？

相对经济型、中端酒店而言，国际中高端酒店的物业条件更为苛刻，并不是所有物业都可以做国际中高端酒店。

第一，看城市，看商圈：

通常情况下，国际中高端酒店一般布局在一、二线城市。但随着一、二线城市土地和物业资源的减少，并且市场竞争逐渐趋于白热化，能够获取的红利也逐渐递减。因此，不能仅仅把目光局限在一、二线城市。

近年来，一些经济有增长潜力的三四线城市的人口规模也在不断扩张，再加上消费升级的趋势渗透到了下沉市场，三四线城市的红利突显，也为国际中高端酒店的投资提供了新的方向。

需要注意的是，在三四线城市投资国际中高端酒店，对资源整合能力会提出更高的要求，最好能与本地业态进行嫁接，以当地城市会客厅的规格来进行打造，这样后续盈利能力更有保障。

除了城市之外，地段也是核心要素。过去，国际中高端酒店的选址逻辑偏向高端酒店，即城市核心商圈或是景区等传统热门区域。

当下，国际中高端酒店的选址愈发多元。据数据显示，25%的新开国际中高端酒店选择了城市核心商圈和景区之外的区域。如洲际酒店旗下的智选假日酒店，高度关注交通枢纽地段。

据不完全统计，该品牌目前已在全国22个城市的交通枢纽地段布局。今年签约的新酒店中，也有多家门店紧邻交通枢纽。

如合肥北城新区智选假日酒店，酒店出发驱车15分钟可直达合肥城市核心城区，与即将开通运营的地铁8号线站点无缝连接；保山站智选假日酒店则位于保山高铁站前广场，项目所在区域的TOD模式（以公共交通为导向的开发模式，全称Transit-oriented Development）与品牌“跟着高铁造智选”的策略高度适配。

此外，城市新区以及新工商业园区，也是国际中高端酒店品牌重点关注的选址方向。仍以智选假日酒店为例，具有发展潜力的城市新区，特别是有外企及高新科技产业入住的开发区，是品牌重点拓展的方向。

如近日签约的绵阳科技城智选假日酒店、厦门集美新城智选假日酒店、合肥自贸区智选假日酒店、南昌经开白水湖智选假日酒店等，都位于城市新区以及新工商业园区。

第二，看物业性质，看物业条件

除了城市和商圈，物业性质也是重要前置条件。根据国家有关规定，只有商业性质和综合性质的物业才可以建酒店，所以其他居住、工业等物业都不用去深究。另一个不容忽视的问题是，物业产权是否清晰，是否存在租赁、产权和债务纠纷等。

此外，物业结构同样重要，看外观、出入口、内部交通动线、层高、平面等。这是一个技术性很强的问题，涉及到出房率（能规划出房间数量的比率）、房间是否规整、有无暗房、房间是否太大（或太小）等，这些将直接影响顾客的入住体验、酒店的装修和运营成本。很多酒店看上去生意不错，但不挣钱，问题就出在这个环节。

并且，国际中高端酒店比起普通中高端酒店，对物业的要求更为精细。以智选假日为例，物业建筑面积要求6000-13000㎡；客房套内面积25-35㎡；独立大堂200㎡以上，独立电梯，且每70间客房至少配备1部独立电梯；周边进出通畅并有一定的停车位，基本配比15:100。

整体而言，国际中高端酒店的物业选择一定是内外兼修的。外部要看物业的昭示性，内部要看物业的动线是否流畅、出房率是否合理。唯有酒店细分定位与物业条件、客源市场，以及投资预期相匹配才能打造出具有持久竞争力的产品。

第三，看租金成本

对于酒店投资而言，租金成本不是单看具体租金高低，要结合酒店的定位来衡量，根据项目可实现的市场预期，以及因此可实现的入住率、房价水平，按照专业酒店投资估算的模式，来预测物业租金是否超出酒店经营能力。

评估物业租金时还需要考量以下几个关键点：

第一，确认免租期时长——租赁双方商议约定，为自己争取更多权益；

第二，咨询物业管理费——租金“包含”还是“未含”管理费，一字之差，价差千里；

第三，综合考虑租金与坪效——应该看每间房租金，而不是每平米租金；

第四，了解特殊时期是否有免租/退出条款——例如疫情期间，人性化条款，可助力投资人渡过难关。

需要注意的是，为了租金妥协地段，是一种极其短视的行为。通常情况下，平均每间房每天的租金水平不应该超过预期RevPAR（平均每间房收益）的30%。因此，投资人需要从酒店生意的长远利益出发，来做物业选择的综合考量。

从宏观大环境来看，目前迎来了投资国际中高端酒店较好的时机。一方面，随着防疫政策的放开，酒店生意迎来了回暖与复苏的态势，加之国内消费升级的基本盘，为酒店投资提供了坚实的市场基础；另一方面，疫情影响下行业持续出清，物业租金同比疫前下降明显，此时投资国际中高端酒店或将有机会抄底优质物业。因此，把握好投资时机，做好酒店物业选址的清晰定位尤为重要。

02

在投策阶段，

还有哪些影响项目成败的关键因素？

经过疫情三年，酒店投资人对于酒店投资更加理性、谨慎，相比过去追求短期效益，目前投资人更加倾向于对酒店生意长期发展的预期。因此，酒店投资人要想把握投资国际中高端酒店的价值高地，需要在选定物业后的投资测算阶段做好充分准备，才能在后续酒店经营中创造更可观的投资收益。

如何选择品牌？

想要加盟一家收益率还不错的国际中高端酒店品牌，作为投资人首先要了解产品的投资造价是否符合自身的投资能力。同时结合房间体量去考虑定位，然后再选择一个匹配度高、值得信赖的品牌进行合作。

在这个过程中，还需要对品牌的产品能力，有精准、专业的预判。其中，有以下两点是特别需要注意的：

其一，纵向上来看，产品需要有较长生命周期：优质的酒店产品不仅符合当前的市场需求，更需要保证在未来3-5年不会被市场淘汰。

其二，横向上来看，产品需要有差异化优势：目前整个中高端酒店赛道，产品同质化较为严重，市场竞争趋于白热化。因此，产品需要有鲜明的辨识度才能影响消费者的心智，从而建立消费者的品牌认知。

除此之外，品牌知名度、品牌客源贡献能力、管理能力，以及品牌合作模式也是需要重点关注的。

总之，个性鲜明、认知度高的酒店品牌是酒店最重要的无形资产。好的酒店品牌就是酒店提供稳定服务、持续盈利的有力保障。

以成都资深酒店投资人杨梅的投资案例来讲，2018年杨梅手持成都市郫都区一处物业，物业周边的公司和厂区密布，差旅需求旺盛，并且区域内国际中高端酒店稀缺。因此，基于地理位置、客源属性、市场需求等多方面的研判，杨梅注意到了洲际酒店集团旗下的智选假日品牌。

“智选假日酒店主要服务客群是商旅人群，这与我们的项目定位十分匹配。针对商务公司及商旅客群，洲际酒店集团不仅提供具有针对性的高效产品，也有强大的销售与会员体系支持。”在与集团进行了充分沟通之后，杨梅认为智选假日品牌提供的产品非常符合项目自身的定位，从而达成了合作。

最终，杨梅自持物业经营的成都天河智选假日酒店于2018年5月开业，尽管开业4年中，历经了近2年半的疫情洗礼，但整体收益呈逐步递增趋势，展现出了极强的经营韧性。

2020年，酒店在大环境不好的情况下，2020年7月-11月出租率达到80%以上，与区域同等级酒店比较，同期入住率高于区域平均入住率12%；2021年，在疫情反复的状态下，酒店全年平均入住率也明显高于区域平均值。

不仅如此，这家酒店在疫情后业绩快速复苏，4月ADR同比19年涨幅接近20%，出租率同比增长10%。

由此可见，一个优质的物业需要配置优秀的品牌，才能最大程度提高酒店的抗风险能力，为酒店生意带来长久加持。

如何做好预算？

根据次方点评与上百位酒店投资人深度交流的经验可知，绝大多数投资人在项目筹建阶段都出现过超出预算的情况。究其原因，主要是由于在投策阶段做预算的时候，很多隐性成本无法预估。由于投资国际中高端酒店门槛更高，所涉及费用更多，因此前期做好投资测算尤其重要。

物业方面，如果是租赁的物业，租金成本作为每月的固定支出，无疑是最大的硬性成本。与此同时，在寻找物业过程中，还可能会产生转让费、中介费；以及确定物业后，酒店的押金、开荒费、改造费等费用。

装修方面，除了物业外，建筑安装费用在酒店投资中占据很大比例。其中，核心成本主要在酒店硬装部分（基建泥水、瓷砖、石材、水电等）。进入到工程装修环节，会有设计费、隔墙、水电线路、吊顶、设备设施、工人工资等等费用。需要注意的是，有的物业可能还会涉及到暗房开天井施工费、酒店外立面或停车场改造费等。

其他隐性成本方面，确定酒店档次后。如果是加盟，则会有品牌加盟费、培训费、加盟保证金；以及酒店证件的办理费用，包括营业执照、特种行业经营许可证、消防证、如果酒店需要提供餐饮服务，则需要办理食品药监管理局的餐饮服务经营许可证。

下面是来自智选假日酒店的一张整体造价表，可帮助投资人更清晰的了解投资一家国际中高端酒店大致需要多少预算：

作为酒店投资人，一定要清晰的评估自身的资金状况。尤其在投资国际中高端酒店的过程中，动辄需要花费上千万的资金投入，因此更需要在投策阶段将自己的资金做好提前规划，才能实现风险的最小化，收益的最大化。

03

写在最后

在疫后复苏的大背景下，需要重新认知酒店投资的意义。基于城市优质物业资源的稀缺性，以及增量市场趋于饱和，未来的酒店投资更多是对现有存量空间的优化利用，这对于中高端酒店而言是一个重要的市场契机。

而对于酒店投资人来讲，国际中高端酒店投资更像是一种资产管理。唯有在存量市场中选对物业，迈出正确的第一步，后面才能通过产品设计、运营管理、品牌赋能带来除投资回报以外的长远资产增值。