前期定位有误，部分全服务酒店陷入坪效“围城”

目前行业的舆论导向，似乎有将中国往“有限服务”全覆盖趋势发展，国内经济型酒店屈于房租负担而升级中端（有限服务）；国际品牌放出“有限服务”品牌交于国内团队打理，大力发展特许加盟模式以完成在中国从接受委托管理到“借鸡生蛋”的模式转型。

在新锐中端酒店的IP传播中有一个突出强调的“亮点” ——坪效，而这点正是经营管理逊色的全服务酒店的“痛点”，目前部分不自信的全服务酒店甚至学着有限服务中端酒店的模式，关闭了行政酒廊、减少了酒吧项目、关停了游泳池和健身房、取消了小酒吧、停业了餐厅包厢等等。确实，如果一些酒店前期定位有误、目标消费市场和酒店档次错位、经营缺乏思路和方法，以上种种产品都可能成为难以产出效益的“鸡肋”。但对比之下，面积紧张（租金压力）的有限产品的中端却想着法子在大堂空间借外力做足吃、喝、玩、卖等各类生意。

其实，酒店的坪效是相对设计空间和经营空间而言的，多数全服务酒店，在前期的设计中，投资方往往追求不同的大空间：气派、视觉效果吸引人，不惜重金打造各种大空间，设计师更是在学有所用的舞台上乐此不疲。综观已开业的高端全服务酒店，如果定位准确，专业设计、专业经营管理、目标客户匹配，产品服务高品质，所有空间都可以产出可观效益。一家高端全服务酒店的宴会厅，每年的婚宴收入可能相等于6-7家中端酒店的全年收入总和；一家高端全服务酒店的每年下午茶产品收入，可能就相等于一家中端酒店的全年收入。这样的有效产品面积，坪效绝不会低于有限服务酒店。至于部分空间，一定是高端全服务酒店必须存在的，这就是类似G20峰会等不可能在有限服务酒店召开和接待宾客的原因。

其实如此相比是难有可比性的，关键是全服务酒店需要有定力和自信，更新原设计、更新不能满足顾客需求的产品，研发、研究对于设计空间产品的经营和利用。香格里拉南京大酒店中餐的品牌和产品创新是可以给目前餐饮经营遇到瓶颈酒店以参考的，常规品牌的粤菜系“夏宫”，对于南京市场的消费和口味市场前景并不理想，经营团队创立了一个新的品牌“江南灶”，聘请了当地的中餐厨师，研发了很多淮阳菜系的新菜肴，价格定位适中，加上香格里拉微笑服务，结果每年营业额不断提升，去年该餐厅总营收达到3,600万元。北京的新国贸JEN, 大堂酒吧、餐厅、会议室、娱乐健身，都一改传统的大面积格局，而是推出同类产品多样化以满足不同顾客的需求的分面积产品，赢得了新生代的喜爱。很多酒店目前对于自助餐感觉经营疲惫，因为常规的自助餐已经不是顾客的最爱和首选。上海大酒店的自助餐厅，螃蟹上市主打螃蟹、小龙虾上市主打小龙虾、各类菜系轮流主打，营收不跌反升，高峰时连座位都不够。

全服务酒店是和目前享受生活方式顾客的档次匹配的， 但产品和内容不能继续20年前、10年前不变的模式。当年学习国际品牌客房小酒吧放置的小瓶洋酒，目前是否可以更换顾客喜爱的品种，是否可以免费提供，而不是有些酒店拟放弃小酒吧配置的做法；行政酒廊的面积是否可以有内容和形式的改变？面积、空间都是酒店的宝贵财富，光顾及资本运作，不关注经营短板，很多酒店将一直在“围城”内外徘徊。